Hypotheekfraude
Financieel dienstverleners hebben een belangrijke verantwoordelijkheid als poortwachters in het signaleren en tegengaan van hypotheekfraude.
Daarom is het belangrijk dat u weet hoe u hypotheekfraude kunt herkennen, hoe u weerbaarder kunt worden tegen deze vorm van fraude, en wat de AFM van u verwacht als u met hypotheekfraude in aanraking komt.
Wat is hypotheekfraude?
Onder hypotheekfraude verstaat de AFM elke vorm van oplichting, zoals frauderen/vervalsen van documenten, met als doel om de hypothecair kredietaanbieder te doen laten geloven dat deze stukken op juistheid zijn gebaseerd.
Financieel dienstverleners kunnen als onderdeel van de keten onbewust faciliteren bij het plegen van hypotheekfraude. Met de keten wordt het geheel aan partijen die onderdeel (kunnen) uitmaken van een hypothecair kredietaanvraag bedoeld.
Daaronder vallen naast financieel dienstverleners bijvoorbeeld ook de kredietaanvragers, administratiekantoren, makelaars, notarissen en hypothecair kredietaanbieders.
Belang van waakzaamheid
Iedere financieel dienstverlener kan betrokken raken bij hypotheekfraude. Zo kan de vergunning van een goedwillende financieel dienstverlener worden misbruikt, of kan de onderneming worden ingezet als pion.Hypotheekfraude kan grote negatieve gevolgen hebben voor de integriteit van de financiële markten, financieel dienstverleners, hypothecair kredietaanbieders en consumenten.
Signaleren van fraude
Het is belangrijk om alert te zijn op de signalen die wijzen op fraude. Om fraude goed te kunnen signaleren en zo weerbaarheid tegen hypotheekfraude te vergroten, moeten financieel dienstverleners hun bedrijfsvoering doorlopend op orde houden.De werkwijze van hypotheekfraude
U bent een belangrijke schakel in de keten van een hypothecair kredietaanvraag. Andere mogelijke schakels zijn zogenaamde fixers, administratiekantoren, makelaars, notarissen, klanten en hypothecaire kredietaanbieders.Bij hypotheekfraude worden valse documenten tussen deze schakels doorgezet, soms bewust, soms onbewust. In de praktijk blijken diverse scenario’s zich voor te doen waarbij de mate van betrokkenheid van de financieel dienstverlener, derde partijen en de kenmerken kunnen verschillen.
Rol van de fixer
De fixer speelt vaak een centrale rol in hypotheekfraude. Fixers zijn tussenpersonen die zich in verschillende hoedanigheden voordoen, zoals vertrouwenspersonen, boekhouders of makelaars. Zij fungeert vaak als aanspreekpunt voor de kredietaanvrager.Als er sprake is van een fixer heeft de geldnemer veelal zelf geen contact met de financieel dienstverlener bij het aanvragen van het hypothecaire krediet. De AFM ontvangt signalen dat fixers vaak freelancers, makelaars, tussenpersonen of onderbemiddelaars zonder AFM-vergunning zijn die zich presenteren als hypotheekadviseur. De fixer werkt in dat geval samen met financieel dienstverleners die beschikken over een AFM-vergunning.
Voorkom misbruik
Door hun werkwijze te herkennen, voorkomt u dat u hierin wordt meegetrokken. Zorg dat u weet met wie u samenwerkt.Mogelijke signalen van hypotheekfraude
In meldingen die de AFM ontvangt over hypotheekfraude, komen onder meer onderstaande signalen voor die kunnen duiden op fraude. Het is goed alert te zijn op dergelijke of andere signalen:• Een relatief hoog inkomen ten opzichte van de leeftijd van de kredietaanvrager;
• Een (ongebruikelijke) inkomensstijging van de geldnemer vlak voor de hypothecair kredietaanvraag;
• Verandering van dienstverband of beëindiging van bedrijfsactiviteiten vlak na de hypothecair kredietaanvraag;
• Indien sprake is van vervalste jaarstukken bij kredietaanvragers die zzp’er zijn, zijn vaak dezelfde boekhouders of administratiekantoren betrokken;
• Bij een geldnemer met een zakelijk inkomen wordt vaak een Inkomensverklaring Ondernemer (IKV) voorgelegd. De IKV’s worden opgesteld door externe partijen en kunnen gebaseerd zijn op vervalste stukken;
• De aangifte inkomstenbelasting (IB) wordt vlak voor of tijdens de hypothecair kredietaanvraag verricht. Als de stukken pas vlak voor de aanvraag worden opgestuurd kunnen ze niet meer geverifieerd worden door de financieel dienstverlener en/of hypothecair kredietaanbieder;
• Hoge (contante) vergoedingen van de hypothecair kredietaanvrager aan de fixer;
• Onlogische of grote geografische afstand tussen de betrokken dienstverleners (bijvoorbeeld notarissen, boekhouders) en de hypothecair kredietaanvrager;
• Stressdossiers waarbij hoge druk op de doorlooptijd wordt uitgeoefend door de aanvrager of een tussenpersoon.
Voorbeelden uit de praktijk
'Ik dacht: dit overkomt mij niet'Twee financieel dienstverleners spraken met de AFM na een melding van hypotheekfraude. Zij vertelden:
‘Achteraf zie ik dat ik naïef was. Ik zit al jaren in het vak en dacht dat fraude mij niet zou overkomen. Maar het gebeurde toch. Nu zie ik het risico, maar dat besef kwam te laat. Had ik maar eerder beter opgelet en mijn verplichtingen serieuzer genomen.’
‘Hij zag er netjes uit, goed gekleed. Hij zat omhoog omdat de financieel dienstverlener waar hij normaal zijn leads aanbracht ziek was. Ik wilde hem en zijn klanten helpen. Er was haast bij, dus ik heb niet goed opgelet. Intussen gebruikte hij mijn vergunning voor fraude. Ik had alerter moeten zijn.'
Casus 1: Misbruik door een freelancer
Laat je vergunning niet uit handen glippen
Henk is financieel dienstverlener en is trots op zijn vergunning en reputatie. Tijdens een opleiding ontmoette hij Pieter, een freelancer met ervaring en de juiste papieren. Pieter lijkt de ideale samenwerkingspartner. In het begin houdt Henk streng toezicht, Pieter werkt immers uit naam van Henk’s onderneming. Henk controleert alles: dossiers, klantgesprekken, documenten. Alles lijkt in orde.Langzaam laat Henk de controle los. Pieter krijgt meer vrijheid. Wat Henk niet weet: Pieter pleegt fraude. Hij gebruikt Henk’s briefpapier en e-mailadres om hypotheekadviezen te geven en valse facturen in te dienen. Henk heeft geen contact met de klanten en merkt niets — tot het misgaat.
De gevolgen zijn groot. Henk wordt verantwoordelijk gehouden voor de acties van Pieter, omdat alles via zijn vergunning is verlopen. De samenwerkingsovereenkomst met verschillende hypothecair kredietaanbieders wordt door de aanbieders opgezegd. Daarnaast start de AFM een onderzoek naar de beheerste en integere bedrijfsvoering van Henk’s onderneming en legt een formele maatregel op.
Les: Vertrouwen is goed, controle is beter. Strikte controles en volledige transparantie zijn essentieel, ongeacht hoe betrouwbaar een samenwerkingspartner lijkt.
Casus 2: Samenwerking met een malafide makelaar
Laat drukte nooit ten koste gaan van controle
Een financieel dienstverlener met meerdere kantoren werkt samen met een makelaar die hij tijdens een netwerkbijeenkomst heeft ontmoet. De makelaar brengt klanten aan die geen Nederlands spreken. De makelaar vertaalt alles en levert alle documenten aan.In één dossier merkt de financieel dienstverlener onregelmatigheden op, hij twijfelt over de juistheid van de IB-aangiftes. Hij stopt het proces. Later blijkt dat de fraude groter is dan enkel bij dit dossier. De makelaar had documenten vervalst. Alles leek in orde, maar de checklist was niet voldoende. Hierdoor was het de financieel dienstverlener niet opgevallen dat de stukken niet door een boekhouder of de klant waren aangeleverd, maar door de makelaar zelf. De drukte zorgde ervoor dat controles verslapten.
Les: Drukte is geen excuus. Controleer altijd kritisch. Zorg dat je processen sterk genoeg zijn om fraude te herkennen
De financieel dienstverlener als poortwachter: een gezamenlijke verantwoordelijkheid
Hypotheekfraude tegengaan vraagt om alertheid op de risico’s in de hele keten. Alleen dan behouden we het vertrouwen in de financiële sector. U dient ervoor te zorgen dat uw bedrijfsvoering beheerst en integer is, zodat u voorkomt dat u overtredingen begaat.
Bovendien speelt u als financieel dienstverlener een sleutelrol in het voorkomen en bestrijden van hypotheekfraude: u bent poortwachter. Deze verantwoordelijkheid is wettelijk vastgelegd. Enkele voorbeelden van wettelijke verplichtingen zijn:
- U heeft een eigen verantwoordelijkheid voor het zoveel mogelijk beoordelen op juistheid en volledigheid van de (hypotheek)stukken die u van klanten of tussenpersonen ontvangt;
- U dient misstanden en incidenten die u tegenkomt, altijd ook zelf te melden bij de AFM.
- U dient klanten zorgvuldig te identificeren en dient hun situatie, wensen en behoeften volledig in kaart te brengen,
Voorkomen en tijdig signaleren
Fraude herkennen begint bij het herkennen van signalen en de mogelijke werkwijze van fraudeurs. Om fraude goed te kunnen signaleren en zo weerbaarheid tegen hypotheekfraude te vergroten, is het nodig om uw bedrijfsvoering doorlopend op orde te houden en te (blijven) voldoen aan de verplichtingen uit de wet.Let extra op bij samenwerking met freelancers of tussenpersonen. U blijft verantwoordelijk voor hun handelen onder uw vergunning. Die verantwoordelijkheid kunt u niet afschuiven op de partij waarmee wordt samengewerkt.
Melden van incidenten en misstanden
Heeft u een vermoeden van een misstand of incident? Dat is het geval als er sprake kan zijn van een negatieve invloed op de bedrijfsvoering, of het vertrouwen kan zijn geschaad door mogelijk gedrag van bijvoorbeeld medewerkers. Dan bent u verplicht dit direct te melden bij de AFM.Ook als een andere partij, zoals een hypothecair kredietaanbieder, zegt dit te doen. Een melding kan later worden aangevuld als meer duidelijk is omtrent het al dan niet daadwerkelijk overtreden van de wet.
Meldingen moeten onverwijld bij de AFM worden gedaan. Niet melden kan gevolgen hebben. De AFM vertrouwt op uw integriteit en inzet voor een eerlijke financiële markt.
Voorbeeld van misstanden en overtredingen
• Een hypothecair kredietaanbieder beëindigt de samenwerking met een financieel dienstverlener vanwege (vermoede) fraude.• De politie start een onderzoek naar een financieel dienstverlener, een beleidsbepaler of een medewerker. Daarbij hoeft nog niet te zijn vastgesteld dat daadwerkelijk sprake is van een strafrechtelijke overtredingen. Het feit dat dit onderzoek loopt en bij u bekend is moet worden gemeld.
• De financieel dienstverlener ontdekt vervalste documenten in een hypotheekaanvraag.
• Er komen signalen binnen over niet-integer gedrag, zoals contante betalingen of vervalsing van stukken.
• Klanten blijken geen persoonlijk contact te hebben gehad met een hypotheekadviseur.
• Een hypotheekverstrekker onderzoekt dossiers van de financieel dienstverlener op mogelijke fraude.
• Er zijn misstanden bij samenwerkingspartners, zoals freelancers of administratiekantoren.
Wat doet de AFM met uw melding?
De AFM behandelt meldingen vertrouwelijk. We beoordelen de melding en kunnen aanvullende vragen stellen. Soms vragen we inzage in documenten of aanvullende informatie (artikel 5:17 Awb en 1:74 Wft). Maak uw melding zo concreet mogelijk: wat ging er mis? Welke maatregelen heeft u al genomen?
Good practice: snel handelen en structureel verbeteren
Bij een kleine financieel dienstverlener in de regio ontving de beleidsbepaler een melding van een hypothecair kredietaanbieder over mogelijke fraude in een hypotheekdossier. Intern onderzoek wees uit dat een medewerker betrokken was. Na een gesprek werd besloten dat er geen toekomst meer was voor deze medewerker binnen de organisatie.
Om de omvang van de fraude vast te stellen, onderzocht het kantoor alle dossiers waarbij deze medewerker betrokken was. De fraude bleek groter dan aanvankelijk gedacht.
Transparantie stond voorop. Zowel de AFM als hypothecair kredietaanbieders werden direct geïnformeerd. Tegelijkertijd trof het kantoor maatregelen om herhaling te voorkomen. Denk bijvoorbeeld aan een fraudetraining voor medewerkers, een aangescherpt vier-ogenprincipe, een verbeterde controlechecklist en awareness-sessies.
Good practice: deze financieel dienstverlener handelde snel, meldde tijdig en investeerde in structurele verbetering.
Consequenties
Hypotheekfraude heeft verstrekkende gevolgen. Het tast de integriteit van de financiële markten aan en kan leiden tot (commeriële) gevolgen, reputatieschade of beëindiging van samenwerkingen. Hypothecair kredietaanbieders kunnen – afhankelijk van contractuele afspraken – besluiten om de samenwerking met een financieel dienstverlener te stoppen.
Wees u dus bewust van de risico’s. Een incident raakt niet alleen uw organisatie, maar ook klanten en ketenpartners.
Toezicht en maatregelen van de AFM
De AFM zet verschillende instrumenten in om naleving van wet- en regelgeving te waarborgen. Naast formele maatregelen zoals aanwijzingen of boetes, gebruikt de AFM ook informele interventies, zoals waarschuwingsgesprekken.De AFM houdt hypotheekfraude nauwlettend in de gaten en blijft dit onderwerp actief monitoren. Zorg dat u weet welke maatregelen de AFM kan opleggen en hoe u daarop kunt anticiperen.